ДЕРЖАТЬ ОТВЕТ

ДЕРЖАТЬ ОТВЕТ

ПОРА НАУЧИТЬСЯ ОТВЕЧАТЬ ЗА СВОИ ОШИБКИ

Проблемы на рынке недвижимости Казахстана возникли прежде всего из-за того, что многие строительные компании осуществляли свою деятельность практически полностью за счет заемных средств, не вкладывая собственный капитал. Такое мнение в интервью «&» высказал гендиректор ТОО «Каспий лимитед» Тим Абсен.

– Г-н Абсен, как вы оцениваете обстановку на строительном рынке Казахстана?

– То, что происходит в экономике Казахстана с осени прошлого года, в мире уже проходили. Япония конца 1980-х – начала 1990-х годов испытывала те же трудности, что и Казахстан сейчас: когда банки выдавали много кредитов, стоимость жилья резко возрастала, а потом произошел обвал рынка, повлекший кризис во всей экономике. Поэтому проблемы на рынке недвижимости и в финансовой сфере Казахстана нельзя назвать уникальными, но они еще больше усугубляются из-за финансового кризиса в мире.

В свое время динамичное развитие казахстанского рынка недвижимости было очень выигрышным для банков, поскольку строительные компании занимали у них огромные суммы на возведение жилых комплексов, а потребители массово брали ипотечные кредиты. В свою очередь у застройщиков была возможность быстро строить недвижимость, быстро продавать ее, возвращать банку кредит, брать новый заем на другой объект, и так по кругу. Данный механизм хорош, особенно при развитии рынка.

Проблема заключалась не в самих проектах, а в том, что строительные компании занимали деньги на покупку земли. При этом цена на нее росла с каждым днем. В принципе, это тоже нормально, но при условии, что застройщик быстро построит объект и быстро продаст его за хорошую цену. Я знаком со многими бизнесменами, которые покупали за баснословные деньги участки земли, причем полностью за счет кредита. А чтобы построить хоть что-то, им было необходимо взять еще один кредит, при этом они уже должны были выплачивать проценты по земельному участку.

Наиболее осторожные застройщики не занимали такие огромные суммы, учитывая то, что казахстанский рынок недвижимости – динамично развивающийся, соответственно, ему свойственны взлеты и падения. Такие строители стараются вкладывать в реализуемые проекты и собственные средства, чтобы страховаться от рисков и не впадать в зависимость от финансовых институтов. Если инвестор покупает землю на собственные деньги, он не паникует относительно того, что не может в кратчайшие сроки возвести здание. В результате, когда разразился ипотечный кризис в США, который получил развитие в Казахстане, компании с взвешенной и обдуманной стратегией не так сильно переживают тяжелые времена. Тогда как их конкуренты оказались в плачевном положении из-за своих завышенных амбиций. Поэтому самый важный вывод для всех участников рынка – наличие собственного капитала на покупку земельного участка и как минимум 20-30% от общей стоимости проекта.

– Как ваша материнская компания «Шагала Групп» переживает кризис и снижение деловой активности на рынке недвижимости?

– Кризис нас практически не касается. Во-первых, на данный момент у компании вообще нет долгов, во-вторых, наш бизнес сконцентрирован в Каспийском, то есть нефтегазовом регионе, и в-третьих, мы в основном ориентируемся на зарубежных клиентов. А в нефтяном секторе, как известно, деловая активность не падает. Мы – не стандартный застройщик, поскольку не продаем все построенные объекты, а сдаем их в аренду. Более того, мы заключаем с нефтяными компаниями долгосрочные контракты. Сейчас мы владеем отелями в Атырау, Уральске, Баутино и Алматы. Кризис никак не отражается на наших финансовых показателях, нас больше беспокоит высокая инфляция. Для дальнейшего развития, к примеру, мы заключили кредитное соглашение с HSBC и Reiffeisen и сейчас находимся на этапе структурирования сделки.

– Как вы оцениваете развернутую правительством бурную кампанию по решению жилищных проблем и недопущению долгостроя?

– Этот вопрос нужно рассматривать с двух сторон. Есть социальная сфера, где государство просто обязано вкладывать бюджетные средства в строительство школ, больниц, соцжилья, инженерных коммуникаций. А вот помогать застройщикам государство, на мой взгляд, не должно. Это частная собственность, а значит, бизнесмен обязан самостоятельно отвечать за свои ошибки. Ведь если дела у него идут хорошо и он получает хорошие прибыли, то это только его награда. Соответственно, расплачиваться за оплошности он тоже должен сам, и его проблемы никоим образом не должны беспокоить государство.

– Но ведь наше правительство выделило из бюджета деньги частным строительным компаниям и банкам…

– Да, я слышал, что государство для поддержки ликвидности и деловой активности выдает деньги банкам. Аналогичная картина наблюдается в США, Великобритании, и это своего рода международный феномен. Но проблема Казахстана не в этом. В последние 2-3 года у вас наблюдался перегрев рынка, и это относится не только к рынку недвижимости, но и к банковской деятельности, торговле и многим другим сферам. Ведь это же аномально, когда продажи, активы или цены растут на 10% в месяц, или на 120% в год. Понятно же было, что долго эта ситуация не продлится, так как это не постоянный, постепенный и просчитанный рост, а галопирующие скачки. Сейчас бизнесу нужно научиться расти обдуманно, постепенно и предсказуемо, так как только тогда можно просчитать возможные риски и адекватно планировать стратегию развития на несколько лет вперед.

– Как вы оцениваете предложение о раскрутке рынка путем покупки квартир в строящихся домах за счет бюджетных средств по {Var : Text} тыс. за кв. м для сотрудников госкомпаний и госхолдингов?

– Это «кратковременное» решение, которое может улучшить ситуацию на строительном рынке сегодня, а завтра все те же болячки опять дадут о себе знать. Вопрос раскрутки рынка намного шире, и здесь завязаны не только строительные компании, но и банки, которые имеют проблемы с системой выдачи кредитов, оценки проектов. Более того, остается неизменное условие для застройщиков – наличие собственного капитала, которому следуют не все.

– По вашим ощущениям, Казахстан выкарабкивается из этого кризиса или глубже в него впадает?

– Макроэкономика Казахстана сильная, поэтому рано или поздно республика в любом случае преодолеет кризис, поскольку основная статья доходов государства – нефтегазовый сектор. Со временем, естественно, в казну будут поступать налоги от транспортных, инфраструктурных и других отраслей. Но если возникнут какие-либо проблемы в нефтянке, кризис в экономике страны будет намного серьезней. Сейчас спрогнозировать отступление кризиса или говорить о реальных границах его влияния никто не сможет, ясно лишь одно: ситуация стабилизируется только тогда, когда казахстанские банки получат доступ к дешевому капиталу на мировых рынках.

– Привлекателен ли рынок недвижимости международным инвесторам, ведь сейчас очень благоприятный период для захода: пузырь сдулся и цены упали?

– В целом Казахстан как развивающаяся страна интересен зарубежным инвесторам. Но что касается рынка недвижимости, то западные инвесторы большей частью заинтересованы в качественных зданиях, а поскольку таких объектов в Казахстане мало, то им здесь и делать нечего. В республике много хороших зданий, перестроенных, реконструированных, модернизированных и прочее, но найти настоящий объект класса «А» достаточно сложно.

– Но в республике ведь сейчас реализуется много амбициозных и масштабных проектов, к которым пытаются привлечь зарубежных инвесторов…

– Здесь надо понимать, что реализовывать все эти проекты будут частные инвесторы либо на собственные средства, либо на заемные. А если проект неперспективен или нерентабелен, ни один банк его не прокредитует, соответственно, трудно будет найти для него и инвестора. На данном этапе реализация амбициозных и масштабных проектов маловероятна.

– «Шагала Групп» – первая и пока единственная строительная компания в Казахстане, которая вышла на IPO. Довольны ли вы результатами листинга?

– Да. Листинг прошел 21 февраля 2007 года на Лондонской фондовой бирже, а это уже был период спада инвестиционной привлекательности бумаг компаний, занимающихся недвижимостью, но все же нам удалось разместить GDR по верхней границе ценового коридора. Мы привлекли 0 млн. и направили их на погашение банковского долга.

Сейчас из-за мирового кризиса провести удачно IPO стало гораздо сложнее, поскольку отношение инвесторов к рынкам недвижимости сильно поменялось. В настоящий момент я бы не советовал казахстанским строительным компаниям листинговаться, так как высока вероятность того, что их очень дешево оценят. Если вернуться к вопросу о влиянии кризиса на нашу компанию, то это произошло на глобальном уровне. Стоимость наших бумаг на Лондонской бирже упала до 40%, но если инвесторы, у которых на руках наши акции, переждут этот неблагоприятный момент и не скинут их, то, в принципе, они ничего не потеряют. Ведь стоимость наших бумаг упала не в физическом плане, а в восприятии западных инвесторов, которые оценивают нашу компанию больше по происходящему в Казахстане кризису в банковской и строительной отраслях.

– Каково это – чувствовать себя публичной компанией?

– Это по-другому. Не скажу, что плохо или хорошо, просто по-другому. Теперь у нас другое управление, планирование, отчеты. В принципе, бизнес работает по-прежнему, но теперь нам приходится больше и дотошнее отчитываться перед акционерами в Лондоне, так как им принадлежит 57,9% акций компании. Соответственно, нам приходится быть максимально транспарентными. С другой стороны, то, что мы делаем грамотные отчеты и стали прозрачней, говорит о росте профессионализма компании.

– С какими трудностями сталкиваетесь вы в Казахстане?

– Основная проблема – нехватка специалистов. Людей, способных построить здание, здесь предостаточно, но нет именно таких специалистов, которые умеют строить по международным стандартам. Другой немаловажный момент – языковой барьер. Здесь, я считаю, проблема в том, что большинство приезжающих сюда иностранцев не говорят по-русски или по-казахски.

Автор - Айжан Шалабаева
Источник: http://www.and.kz